Wat is een syndicus?

Als een gebouw bestaat uit twee of meer appartementen die eigendom zijn van verschillende personen, zijn de mede-eigenaars wettelijk verplicht om een syndicus aan te stellen. Aan het privatief appartement is er tenslotte een niet-prvaat of onverdeeld goed verbonden en zijn dus in mede-eigendom. De syndicus staat in voor het beheer en de vertegenwoordiging van de mede-eigendom (bijvoorbeeld een appartementsgebouw of garagecomplex). Dit beheer heeft betrekking op de gemeenschappelijke delen van het gebouw (bijvoorbeeld:gevel, dak, gang, lift, tuin, enz.). 

Administratief beheer

• Organiseren van de satutaire jaarlijks statutaire algemene vergadering BW. Art. 3.87 § 2 lid 1 BW alsook de eventuele raad van mede-eigendommen
• Het opstellen van de notulen van deze algemene vergadering.
• Het uitvoeren van de beslissingen van deze algemene vergadering.
• Het vertegenwoordigen van de mede-eigenaars.
• Het opvolgen van schadegevallen.
• Het beheer van lopende contracten (zoals verzekeringsovereenkomst etc.).
• Het bijhouden en uitvoeren van algemene administratieve taken voor de VME en het aanleveren van documenten bi vraag tot inzage.
• In geval van overdracht een dossier met precontractuele informatie overmaken aan makelaar of notaris.

Technisch beheer

• De nodige stappen ondernemen om de mede-eigendom in goede staat te onderhouden (onderhoudsfirma aanstellen, lampen laten vervangen,...) en de continuïteit van gemeenschappelijke installaties garanderen.
• Opdrachten doorgeven volgens de beslissing van de algemene vergadering en het opvolgen van deze opdrachten.
• Hoogdringende en bewarende matregelen treffen en daden van voorlopig beheer stellen.
• Meerdere bestekken voorzien indien kostprijs hoger dan bedrag mededinging volgens reglement.
• Regelmatig overleg met raadsleden of mede-eigenaars bij defecten/problematieken/vernieuwingen.
• Wetgeving opvolgen betreffende renovaties en technische installaties en met tijd het verbeteren en renoveren van installaties.
  

Financieel beheer

• De boekhouding van de VME voeren conform de beslissingen van de algemene vergadering en de basisakte.
• Het beheren van de inkomsten en uitgaven van de VME alsook van de werkrekenening en reservefonds.
• De nodige provisies opvragen conform de beslissing algemene vergaderingen.
  
• Betalingen opvolgen, rappels versturen en invorderen van verschuldigde bedragen.
• Budget opvolgen en indien nodig bijkomende opvragingen na overleg.

Beheer contracten

• Het evalueren van lopende contracten.
• Contracten afsluiten en onderhandelen in het voordeel van de VME.

Wanneer is een syndicus verplicht?

Wanneer een gebouw uit twee of meer entiteiten bestaat, dient er een syndicus aangesteld te worden. De wet van mede-eigendom voorziet hiein twee uitzonderingen:

1. Het is niet verplicht om een syndicus aan te stellen indien ‘de aard van het onroerend goed dit rechtvaardigt’ én op voorwaarde dat alle mede-eigenaars hiermee akkoord zijn. Dit is bijvoorbeeld het geval in zeer kleine residenties met een beperkt beheer. Hou er wel rekening mee dat iedere eigenaar het recht heeft om de aanstelling van een syndicus te vragen.
2. Indien er slechts één persoon eigenaar is van een volledig gebouw. Let op: beslist u om één van de entiteiten te verkopen, dan moet er wel verplicht een syndicus worden aangesteld (behoudens uitzondering 1).

Van syndicus veranderen?

Het mandaat van de syndicus wordt bekrachtigd of verlengd op de algemene vergadering van de mede-eigenaars. Het contract kan echter ten allen tijde opgezegd worden door eenvoudige beslissing van een een gewone of buitengewone algemene vergadering (rekening houdende met de voorwaarden in het contract). Voor het houden van een buitengewone vergadering dienen 20 procent van de mede-eigenaars dit aan te vragen bij de syndicus. De syndicus zal hierna een vergadering bijeenroepen met agendapunt: ontslag en aanstelling syndicus.

Kan u de kosten van een syndicus doorrekenen aan uw huurder?

Voor huurovereenkomsten in Vlaanderen is het sinds 1 januari 2019 mogelijk om 34% van de kosten van de syndicus door te rekenen aan uw huurder. Eveneens werd er een regeling voorzien voor de andere kosten met betrekking tot de VME.